Cykl edukacyjny: Krok po kroku do własnej nieruchomości.
Temat 3: ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA.
Co dokładnie analizują banki, jak można poprawić swoją zdolność kredytową i jakie czynniki mają największy wpływ na decyzję kredytu hipotecznego.
Zdolność kredytowa – od czego zależy?
Żaden Bank nie udziela pochopnie swoich kredytów i zawsze dokonuje analizy ryzyka, uzależniając jego przyznanie min. od zdolności kredytowej.
Przez tą zdolność należy rozumieć możliwość spłaty przez Klienta kapitału kredytu wraz z odsetkami, w terminach określonych w umowie.
Analizę zdolności kredytowej można podzielić na dwie części: ilościową i jakościową.
Analiza ilościowa dotyczy sytuacji finansowej potencjalnego kredytobiorcy, na którą składają się min: wysokość uzyskiwanych dochodów, miesięczne koszty utrzymania oraz obciążenia z tytułu kredytów i pożyczek.
Analiza jakościowa dotyczy weryfikacji tych danych, które mówią o dotychczasowej historii wywiązywania się Klienta ze swoich zobowiązań oraz oceny czynników mogących mieć wpływ na wywiązywanie się z zobowiązań w przyszłości.
Składają się na nie min.: wiek, stan cywilny, status majątkowy, liczba osób na utrzymaniu, staż pracy, zajmowane stanowisko, status mieszkaniowy.
Nie możemy zapominać, że na zdolność kredytową, również ma wpływ sama oferta cenowa danego Banku związana z min.: wysokością oprocentowania kredytu, okresem jego trwania oraz wewnętrznymi wymaganiami Banku.
Wysokość kredytu, którą Bank może udzielić Klientowi, różni się w zależności od Banku finansującego Naszą inwestycję.
Różnica polega na przyjmowaniu większych lub mniejszych kosztów związanych z utrzymaniem gospodarstwa domowego, miejscem zamieszkania, co wiąże się z wyższymi cenami materiałów i robocizny oraz wewnętrzną polityką danego Banku np.: udzielania maksymalnej kwoty kredytu jako wielokrotności dochodów netto Klientów.
Pomiędzy poszczególnymi Bankami, różnica ta może wynosić w zależności od wysokości kwoty kredytu, nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Co bank bierze pod uwagę przy ocenie zdolności kredytowej?
1. Dochody – ich wysokość, źródło i stabilność. Jest bardzo wiele różnych możliwych źródeł dochodów jakie Banki przyjmują do oceny zdolności kredytowej. Można mieć dochody z umowy o prace, umowy zlecenia, prowadzenia własnej działalności gospodarczej, emerytury renty lub najmu.
2. Wydatki stałe – koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Bank musi wiedzieć, ile środków realnie zostaje Ci po odliczeniu wszystkich zobowiązań. Banki mają zaszyte minimalne koszty utrzymania gospodarstwa i takie na pewno przyjmą jako Twoje obciążenie,
3. Zobowiązania finansowe – raty innych kredytów zarówno bankowe jak i poza bankowe, leasingi, limity w rachunku i limity kart kredytowych. Limity, z których nie korzystasz, również obniżają zdolność kredytowa.
4. Historia kredytowa w BIK – Bank sprawdza, jak regulowałeś wcześniejsze zobowiązania. Regularne spłaty budują wiarygodność, a opóźnienia ją obniżają. Ocena punktowa nalicza się po 6 miesiącach spłaty pierwszego zobowiązania, W ostatnim czasie bardzo duży wpływ na ocenę Klienta ma liczba czynnych produktów czyli zawartych w ostatnim czasie, również odroczonych w czasie płatności internetowych ratalnych. Liczba zapytań również wpływa na Twoją ocene Klienta poprzez analizę raportu BIK.
5. Liczba osób na utrzymaniu – im więcej osób w gospodarstwie domowym, tym większe koszty utrzymania i mniejsza dostępna kwota na spłatę rat.
6. Okres kredytowania i wysokość wkładu własnego – im dłuższy okres i wyższy wkład własny, tym często łatwiej spełnić wymagania banku głównie ze względu na kwotę jak i cenę kredytu ale i ocenę scoringową Klienta, której dokonuje system wewnątrz bankowy.
Jak można poprawić zdolność kredytową przed złożeniem wniosku?
– Spłać lub zredukuj drobne kredyty i limity na kartach
– Unikaj składania kilku wniosków kredytowych naraz
– Zadbaj o pozytywną historię w BIK – nawet niewielki kredyt spłacany terminowo działa na plus
– Rozważ wydłużenie okresu kredytowania, aby obniżyć wysokość raty (choć pamiętaj, że to zwiększa całkowity koszt kredytu).
– Jeśli to możliwe, zwiększ dochody
– znajdź współkredytobiorcę
Dlaczego ta ocena jest tak ważna?
Od zdolności kredytowej zależy nie tylko to, czy Bank udzieli Ci kredytu, ale też na jakich warunkach – oprocentowanie, marża czy dodatkowe wymagania mogą się różnić w zależności od tego, jak dobrze zostaniesz oceniony przez system wewnątrz bankowy.
Jeśli chcesz sprawdzić swoją zdolność kredytową, mogę przygotować dla Ciebie bezpłatną analizę w oparciu o realne oferty banków. To pozwoli Ci zobaczyć, na co możesz liczyć i jak się najlepiej przygotować do realizacji swojego celu.
Jeśli planujesz budowę domu, zakup mieszkania lub domu to zaobserwuj i dowiedz się jak przygotować się do realizacji swojego celu.
Kolejny temat już wkrótce, Poruszę temat wkładu własnego – ile trzeba mieć, skąd można go wziąć i dlaczego jest tak istotny.