W związku z wyższymi cenami materiałów budowlanych, Banki podnoszą minimalny wymagany koszt wybudowania domu za m2.
Po ostatnich zmianach możemy przyjąć koszty budowy od 3.500,00 zł do 4.500,00 zł za m2 w zależności od Banku.
W związku z tym, ponownie poruszam temat w zakresie
MINIMALNEGO KOSZTU BUDOWY DOMU – KOSZTORYS.
Przygotowując się do kredytu hipotecznego związanego z budową domu, poza skompletowaniem niezbędnych dokumentów, najistotniejszym elementem procesu jest określenie kosztów za jakie wybuduję dom i zrobienie do tego kosztorysu.
Okazać się może, że nie zawsze oszacowane przez Nas koszty budowy domu, pokrywają się z tym czego oczekuje od Nas Bank.
W zdecydowanej większości, Banki mają swoje wymagania związane z ceną minimalną za m2 budowy domu. Związane jest to z zapewnieniem finansowania w takiej wysokości aby inwestycja miała gwarancję na dokończenie.
Wysokość kredytu określana jest jako iloczyn metrażu powierzchni użytkowej, wraz z powierzchnią gospodarczą oraz kwoty jaką Bank szacuje jako minimalną za wybudowanie 1 m2. Kwota minimalna za 1 m2 budowy zawiera się w przedziale od 3.500 do 4.500 zł., w zależności od Banku.
Taki przelicznik może wiązać się z koniecznością zaciągnięcia większego zobowiązania od oczekiwanego.
Jeżeli uważam, że Bank narzuca mi minimalny koszt budowy domu większy niż wychodzi z własnych wyliczeń, warto tak ustalić odpowiednią ilość transz, aby w przypadku realizacji budowy zgodnie z własnymi wyliczeniami, nie uruchamiać wszystkich środków.
W przypadku oddania domu do użytkowania i nie wypłacenia którejś z transz, kredyt pozostaje w wysokości wypłaconego do tej pory kapitału. W sytuacji, kiedy uruchomiliśmy cały kredyt a zostały nam pieniądze z ostatniej transzy, warto wybrać taki Bank, który pozwoli z tych pieniędzy nadpłacić kredyt bez prowizji za wcześniejszą nadpłatę.
Większość banków chce, by w kosztorysie zaplanować prace, które od razu pozwolą wprowadzić się po zakończeniu robót budowlanych. Zdarza się, że klient nie chce od razu się przeprowadzać, planuje oddać dom do użytkowania, a potem wykańczać go bez zbędnego pośpiechu. Nie każdy jednak Bank zaakceptuje inwestycje bez wykończonych podłóg czy białego montażu w łazience.
Część instytucji przyjmuje założenia oddania domu do tzw. standardu deweloperskiego. Wówczas przyjęte są niższe planowane koszty budowy domu i z części pozycji kosztorysu nie trzeba się rozliczać.
Często zdarza się tak, że początkowo niezadowolony Klient, który musiał wziąć większą kwotę kredytu, ostatecznie był zadowolony gdyż uniknął problemów związanych z ewentualnym niedoszacowaniem kosztów budowy.
W przypadku zaciągnięcia wyższej kwoty kredytu, można uniknąć jakichkolwiek kosztów, jeżeli dany Bank ma 0% prowizji za uruchomienie kredytu i 0% prowizji za wcześniejszą spłatę. W takim przypadku nie ma różnicy jaką kwotę kredytu zaciągniesz.
Koszty budowy należy zaplanować poprzez zrobienie kosztorysu.
Jest to zestawienie wszystkich ważnych elementów budowy w podziale na poszczególne etapy budowy.
Każdy Bank ma na to przewidziany własny druk. Struktura kosztorysów pomiędzy Bankami potrafi się różnić. Często trzeba też wstępnie określić orientacyjne terminy realizacji poszczególnych prac budowlanych oraz termin zakończenia budowy. Niektóre banki wymagają, by na kosztorysie podpisała się osoba z uprawnieniami budowlanymi, np. kierownik budowy lub inspektor.
W kosztorysie można uwzględnić w zasadzie wszystkie elementy stale związane z nieruchomością. Nie otrzymamy środków na sprzęt rtv, stół, krzesła, kanapę, luźno-stojące oświetlenie etc. Ważne jest więc, aby tak zrobić kosztorys, żeby nie było problemów z wypłatą kolejnych transz oraz ich rozliczeniem.
Wnioskując o kredyt na budowę domu, warto starannie i dokładnie przeliczyć wszystkie jego koszty. Istotne jest, że w czasie budowy domu koszty niektórych materiałów mogą wzrosnąć.
Z mojego doświadczenia wynika, że około 50% kosztorysów budowy domów jest niedoszacowanych. Nie uwzględniają one wydatków, jakie trzeba będzie ponieść w procesie budowy.
Wnioskując więc o kredyt na budowę domu, dobrze jest zawnioskować o co najmniej 20% większą kwotę. Dzięki temu nie narazimy się na to, że w pewnym momencie po prostu zabraknie Nam pieniędzy na dokończenie budowy. Wnioskowanie o podwyższenie kwoty kredytu może okazać się trudne i czasochłonne.
Ile będzie kosztowała budowa mojego wymarzonego domu? 400.000,00 zł? 700.000,00 zł?
Jak prawidłowo zrobić kosztorys budowlany żeby nie mieć problemu z uruchomieniem kolejnych transz?
W którym Banku nie kosztuje mnie nic zaciągnięcie większego zobowiązania?
Na te i inne pytania chętnie odpowiem opierając się na wiedzy i doświadczeniu podczas niezobowiązującego spotkania w tym zakresie.
Moje usługi są bezpłatne.
Jarosław Fuzowski
tel: 602 297 443
Jaroslaw.fuzowski@kancelariafindom.pl